Nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie

2019-10-24 07:00:00 Mateusz Biadała - radca prawny

Pan Andrzej od wielu lat użytkuje działkę przylegającą do jego nieruchomości. Działka została przez niego ogrodzona i znajduje się w jego posiadaniu od kilkudziesięciu lat. Pan Andrzej nie jest właścicielem tej działki, a jedynie zagospodarował ją, gdyż była ona zaniedbana i od wielu lat nikt się tym terenem nie interesował. Pytanie z jakim zwrócił się do nas Pan Andrzej dotyczy tego, czy istnieje jakakolwiek prawna możliwość, aby mógł on formalnie stać się właścicielem tego terenu?

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności określonej rzeczy, podobnie jak np. przy sprzedaży. Osoba, która dokonała zasiedzenia staje się jej prawowitym właścicielem. W przypadku zasiedzenia nieruchomości, taka osoba może zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości jako jej właściciel. Może taką nieruchomość następnie sprzedać, darować, innymi słowy korzystać z niej w dowolny sposób, tak jak właściciel.

Aby jednak do tego doszło spełnione muszą zostać określone przepisami prawa warunki.

Warunki dokonania zasiedzenia

W pierwszej kolejności w przypadku Pana Andrzeja będziemy musieli ustalić, czy jest on tzw. posiadaczem samoistnym nieruchomości. Posiadacz samoistny to osoba, która zachowuje się względem danej nieruchomości, jak właściciel – np. ogrodziła ją, uprawia, płaci podatki, mieszka na danym terenie oraz to co najistotniejsze, nie jest zależna od żadnej innej osoby.

Posiadaczem samoistnym nie może więc być ktoś, kto płaci innej osobie czynsz za korzystanie z danej nieruchomości (czyli najemca lub dzierżawca).

Dobra lub zła wiara.

Decydujące znaczenie w nabyciu prawa własności przez zasiedzenie będzie miało to, czy posiadacz samoistny uzyskał posiadanie w dobrej czy w złej wierze.

Posiadaczem w dobrej wierze będzie ta osoba, która pomimo, że nie jest właścicielem nieruchomości, pozostaje w błędnym, lecz uzasadnionym przeświadczeniu, że takim właścicielem jest. W przypadku nieruchomości takie przypadki są co do zasady rzadko spotykane. Będą to z reguły sytuacje dosyć nietypowe (np. nabycie nieruchomości od kogoś, kto co prawda widniał w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, lecz tym właścicielem nie był).

Wówczas, ażeby stwierdzić, iż doszło do nabycia prawa własności przez zasiedzenie, posiadacz samoistny w dobrej wierze musi udowodnić, że posiada daną nieruchomość przez co najmniej 20 lat.

Znacznie częściej mamy w praktyce do czynienia z posiadaczem nieruchomości w tzw. złej wierze.

Posiadanie nieruchomości w złej wierze oznacza, że określona osoba, która posiada nieruchomość ma świadomość tego, że nie jest formalnym właścicielem nieruchomości (przykład: rolnik uprawia pole znajdujące się obok jego pola mając świadomość, że nie należy ono do niego, ale wykorzystuje fakt, że jest ono nieużywane przez właściciela).

W złej wierze będzie także osoba, która przy dochowaniu należytej staranności powinna wiedzieć, że właścicielem nie jest (przykład: osoba myśli, że kupiła nieruchomość, ale zawarła tylko umowę ustną, a nie w formie aktu notarialnego co jest warunkiem skutecznego przeniesienia własności nieruchomości).

W przypadku tzw. złej wiary, wydłuża się czas, który musi upłynąć, aby stwierdzić nabycie prawa własności prze zasiedzenie, do lat 30.

Ważne: w sytuacji, kiedy właścicielem nieruchomości jest osoba niepełnoletnia, upływ okresu zasiedzenia może nastąpić dopiero po 2 latach od chwili, kiedy ta osoba uzyskała pełnoletność. Dotyczy to również właściciela nieruchomości, który jest ubezwłasnowolniony. Okres zasiedzenia upływa co najmniej 2 lata po ustanowieniu przedstawiciela dla takiej osoby lub ustania przyczyn ubezwłasnowolnienia.

Nieco krótsze są terminy zasiedzenia w wypadku, gdy upływ okresu zasiedzenia nastąpił przed 1 października 1990r. (odpowiednio 10 lat dla posiadacza w dobrej wierze i 20 lat dla posiadającego w złej wierze).

Uwaga: w tym okresie (czyli przed 1 października 1990r.) nie można było zasiedzieć nieruchomości należących do Skarbu Państwa.

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości przez sąd

Aby Pan Andrzej nabył prawo własności działki, którą posiada powinien wystąpić do sądu o tzw. stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.

W tym postępowaniu będzie musiał udowodnić przede wszystkim to, że jest posiadaczem samoistnym oraz, że upłynął określony czas posiadania przez niego tej nieruchomości (tj. 20 lat w przypadku dobrej wiary albo 30 lat w przypadku złej wiary).

Dopiero orzeczenie sądu, który zbada czy spełnione zostały wszystkie warunki zasiedzenia, będzie podstawą do wpisania Pana Andrzeja jako właściciela do księgi wieczystej. Co jest nie zbędne w przypadku np. podjęcia decyzji o ewentualnej sprzedaży nieruchomości lub jej wydzierżawieniu.

——

Masz problem prawny? Nie wiesz jak postąpić w określonej sytuacji? Potrzebujesz pomocy i nie wiesz do kogo się z tym zwrócić?

Zapraszamy do kontaktu. Jesteśmy do Państwa dyspozycji.

Radca prawny Mateusz Biadała specjalizuje się w prawie rodzinnym, gospodarczym oraz karnym. Prowadzi Kancelarię Radcy Prawnego w Kaliszu przy Al. Wolności 9a/11 oraz w Pleszewie przy ul. Rynek 22. Tel.: 62-760-71-01 | www.biadalakancelaria.pl.