Budujemy dom z Jolanią. Dziś o działce i projekcie.

Lokalizacja jest najważniejsza, czyli szukamy działki.

Kamil: Jeśli nie posiadamy nieograniczonego budżetu, to jest to zawsze kompromis między bliskością miasta a bliskością przyrody. Nie ma działek dających w centrum miasta poczucie spokoju. Jeśli jednak chcemy taką „spokojną” działkę, warto pomyśleć o aspekcie praktycznym - żeby potem nie stać się „taksówkarzem dla dzieci”. Możemy mieć marzenia o domu na wsi pod lasem, a potem dziecko trzeba odebrać z angielskiego i zawieźć na tańce i nagle tracimy 3 godziny w ciągu dnia. Ale z kolei są ludzie, dla których sielski spokój jest najważniejszy.

U nas było to tak, że chwilę po zaręczynach, kiedy już wiedzieliśmy że zamieszkamy razem, zaczęło się systematyczne odkładanie gotówki na działkę. W międzyczasie plany się krystalizowały i zaczęliśmy rozglądać się za działką na jaką nasz budżet pozwalał. Kupno działki jest bezpieczne, bo ziemia nie traci na wartości i zawsze wygramy z inflacją, nawet, gdybyśmy zmienili plany.

Szukając działki warto zacząć wcześniej, żeby nie czuć potem presji czasu. My zaczęliśmy szukać jeszcze zanim powstały plany budowy – bowiem wtedy łatwo jest wybrać ofertę bez emocji i presji czasu. Nie bójmy się czekać na naszą „perełkę”. W końcu będziemy w tym miejscu mieszkać przez lata!

Przed zakupem działki warto też nawiązać wstępny kontakt z architektem i posłuchać co ma on do powiedzenia o tej działce. Sam projekt powstaje zdecydowanie po zakupie działki, już po pierwszym kontakcie z architektem. Mając działkę - pracujemy już na konkretach.

Czas zakupu działki to dobry moment na pierwszy kontakt z architektem – bo projekt jest syntezą potrzeb użytkownika i uwarunkowań przestrzennych – warto wiedzieć że ostateczna forma budynku w dużym stopniu zależy od działki. Trzeba uwzględnić kierunki geograficzne, salon powinien wychodzić na południe, od sąsiadów powinniśmy oddzielić się optycznie i tak dalej i tak dalej. Dodam, że nie ma działek idealnych – każda ma swoje ograniczenia, ale ograniczenia mądrze przeniesione na architekturę mogą stać się jej atutem.

Naszą działkę wyszukaliśmy sami – codziennie wieczorem przeglądaliśmy oferty. Czasem też jeździliśmy po okolicy. Działkę w Mącznikach znaleźliśmy przypadkowo właśnie jeżdżąc – porozmawialiśmy z sąsiadką i okazało się że jest firma, która wyprzedaje swoje grunty w formie działek budowlanych. Niestety małe działki nie były już dostępne. Kupiliśmy jednak działkę z drugiej ręki, takiej powierzchni jaka nam odpowiadała.

Ja, gdybym budował się bez ograniczeń – zaprojektowałbym prawdopodobnie parterowy budynek z płaskich dachem – tymczasem ostatecznie powstanie dom piętrowy z dwuspadowym dachem – jego kształt wyniknął właśnie z uwarunkowań, które niosła ze sobą działka. Ważne, żeby kupując działkę być tych ograniczeń świadomym.

Pany zagospodarowania przestrzennego czyli pierwsze kontakty z urzędami

Kamil: Zanim jednak sfinalizujemy zakup działki warto sprawdzić plany zagospodarowania przestrzennego. Najprościej jest pozyskać plan zagospodarowania przestrzennego z geoportalu: mapy.geoportal.gov.pl – i wyszukujemy warstwę z planami miejscowymi. Konkretną treść planu znaleźć można na stronach gmin. W geoportalu możemy sprawdzić również uzbrojenie terenu - przebieg sieci elektrycznych, gazowych. Dowiemy się czy będziemy musieli budować szambo, czy też podłączymy się do kanalizacji.

Okaże się że konkretny plan istnieje – to dobrze. Jeśli go nie ma, trzeba występować do urzędu gminy o warunki zabudowy. Trzeba mieć świadomość, że proces projektowy jest czasochłonny, bo na same warunki zabudowy czeka się około 3 miesięcy. Dodatkowo, do wniosku o wydanie warunków zabudowy należy dołączyć zaświadczenia o możliwości przyłączenia do sieci energetycznej i wodociągowej wydane przez odpowiednie przedsiębiorstwa. Wzory wniosków znajdują się zazwyczaj na stronach internetowych tych przedsiębiorstw.

Jak złożyć wniosek o warunki zabudowy? Złożenie samego wniosku jest dość proste. Na stronie każdej gminy jest formularz do pobrania – przy wypełnianiu wniosku bardzo istotny jest pierwszy kontakt z architektem, bo występujemy o konkretne parametry domu – należy już w nim podać szerokość frontu, powierzchnię zabudowy, wysokość budynku, jego kubaturę, geometrię dachu. Można postąpić odwrotnie - wystąpić o warunki i próbować trafić. W takim wypadku istnieje jednak ryzyko, że wpisane przez nas parametry będą mocno ograniczały kształt przyszłego domu. Oczywiście zawsze można wnioskować o zmiany. Na wprowadzenie tych drobnych czekamy zazwyczaj krócej niż 3 miesiące, ale te poważniejsze oznaczają kolejne 3 miesiące czekania.

Możemy ta drogę przejść albo sami, albo powierzyć jej realizację architektowi. Na przykład biuro Wiekiera Architekci zajmuje się formalnościami za inwestora. Fachowcy wiedzą co należy zrobić w każdym kroku.

Jeśli podejmujemy współpracę z konkretnym biurem, to te procesy mogą iść równolegle z tworzeniem wstępnej koncepcji domu. Wtedy po 2 - 3 tygodniach, kiedy koncepcja powstanie i zaakceptuje ją inwestor, biuro wie o co wnioskować i wnioskuje pod konkretny projekt. W tym etapie urząd przeprowadza analizę okolicznej architektury i na tej podstawie albo zgadza się na koncepcję, albo nie. Czyli jeśli chcemy dom z płaskim dachem a w okolicy jest już tego typu budynek to prawdopodobnie urząd się zgodzi. Jeśli takiego domu z płaskim dachem nie ma w okolicy, to najprawdopodobniej dostaniemy decyzję odmowną.

W przypadku, jeżeli działka objęta jest Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, sytuacja jest bardziej klarowna – od razu wiemy na co możemy sobie pozwolić i możemy przejść do projektu. Każdy projekt dzieli się na dwa etapy – koncepcyjny i budowlany. Projekt koncepcyjny powstaje przy współpracy architekta z inwestorem. Toczą się wtedy dyskusje, wprowadza się poprawki. Z punku widzenia inwestora jest to najważniejszy etap, bo tutaj zapadają decyzje o kształcie naszego domu – jego układzie funkcjonalnym oraz wyglądzie. Z kolei projekt budowlany jest istotny dla urzędu i wykonawcy – przekłada on koncepcję na konkretne rozwiązania konstrukcyjne.

I powoli przechodzimy do projektu...

Kamil: Tu należy się odnieść do projektów gotowych – jakich pełnio jest w katalogach. Każdy projekt jest syntezą potrzeb inwestora i uwarunkowań przestrzennych. Każdy człowiek ma inne wymagania. Każda działka wymusza inny układ architektury. Z KAŻDEJ działki da się „wyciągnąć” coś dobrego. Jeśli chcemy mieć coś „skrojonego na miarę” – nie da się wykorzystać projektu gotowego. Należy też pamiętać, że plan miejscowy lub warunki zabudowy dość precyzyjnie określają co może zostać na działce wybudowane. Nie każdy projekt gotowy będzie więc możliwy do zrealizowania na danej działce. Dodatkowo jedną z wymaganych prawnie składowych projektu jest Plan zagospodarowania terenu, który pokazuje usytuowanie budynku na konkretnej działce, więc tak czy tak konieczne jest zaangażowanie architekta, nawet przy projekcie gotowym. Koszt projektu w skali budowy domu sam w sobie jest dość marginalny – kiedy tworzymy projekty indywidualne, staramy się uwzględnić budżet inwestora – dzięki temu sama budowa jest tańsza bo zakładamy racjonalne wykorzystanie materiałów i rozwiązań konstrukcyjnych – zaoszczędzamy tyle, że i tak taniej wyjdzie zlecenie projektu indywidualnego. Porządny projekt jest podstawą bo nie ma w nim niespodzianek , optymalizujemy dzięki niemu koszy i unikamy większości usterek powykonawczych.

Jak znaleźć odpowiednie biuro? Ważne żeby szukać lokalnie, żeby projektant widział naszą działkę naocznie. Należy też zapoznać się z portfolio danego biura, bo każdy ma swój styl, ważne jest aby nasze poczucie estetyki było zbliżone do tego, które prezentuje architekt – wtedy rozumiemy się bez słów, współpraca przebiega bardziej naturalnie, a jej efekty są dużo lepsze.

W następnym odcinku cyklu omówimy aspekty finansowania, dokumentację, przyłącza, wybór wykonawcy, doradztwo techniczne i oficjalny start budowy. Tu do akcji włączy się Jolania, której doświadczenie pozwala nam patrzeć spokojnie na dalsze etapy budowy.

www.jolania.com

tel. (62) 764 63 15

Kalisz, ul. Wrocławska 71