Dlaczego mieszkania są coraz droższe i czy realizować marzenie o własnym M?

GUS podał dane dotyczące inflacji w sierpniu 2021 r – ceny towarów i usług konsumpcyjnych w sierpniu 2021 r w porównaniu do analogicznego miesiąca w roku ubiegłym wzrosły o 5,5%. To najwyższy poziom inflacji od 20 lat!

Podobną sytuację piorunującego wzrostu cen śledzimy na rynku nieruchomości. Aktualne ceny mieszkań w Polsce są o ponad 10% wyższe niż przed rokiem. Z najnowszych badan NBP wynika, iż na 7 największych krajowych rynkach mieszkaniowych tylko w ostatnim kwartale ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o ponad 3%. Wielu konsumentów liczyło, iż pandemia która w Polsce rozpoczęła się ponad 1,5 roku temu spowoduje spadek cen towarów i usług, w tym również cen mieszkań. Tymczasem jest dokładnie odwrotnie. Jakie są prognozy na 2022 r.? Czy mieszkania w 2022 r będą jeszcze droższe? Czy podaż mieszkań nadąży za popytem? Te i wiele innych pytań niepokoi mieszkańców Kalisza.

Wiodący kaliski deweloper MTM Consulting, firma o ugruntowanej pozycji, mająca w swym dorobku liczne inwestycje zarówno w Kaliszu, Ostrowie Wlkp, Krotoszynie, Turku jak i na Polskim Wybrzeżu (Rewal, Mrzeżyno, Pogorzelica) zebrała najczęściej zadawane pytania swoich klientów i postara się udzielić odpowiedzi na najbardziej nurtujące zagadnienia związane z branżą nieruchomości i trendami na rok 2022.

„Czy ta bańka w końcu pęknie?” „Do jakiego poziomu dojdą ceny w roku 2022 i latach następnych?” „Czy będzie taniej?” „Dlaczego ceny mieszkań tak drastycznie rosną?” To pytania, które pracownicy Działu Sprzedaży MTM Consulting otrzymują niemal codzienne. Lata doświadczenia, śledzenie rynku i ścisła współpraca z sektorem bankowym i budowlanym pozwoliły na dokonanie analizy bieżącej sytuacji mieszkań na rynku pierwotnym. Należy pamiętać, iż rynek nieruchomości połączony jest silnie z rynkiem pracy, sektorem finansowym (kredyty hipoteczne, stopy procentowe, inflacja), rynkiem najmu, branżą budowlaną (ceny materiałów budowlanych) i polityką mieszkaniową rządu. Nie bez znaczenia jest również panująca od niemal dwóch lat pandemia, która piętno odcisnęła niemal w każdej branży w tym również w branży budowlanej i mieszkaniowej.

Analizę sytuacji należy rozpocząć od popytu na nieruchomości, który w 2021 r osiągnął rekordowy poziom! Krótko mówiąc, chętnych na zakup mieszkań jest więcej niż lokali dostępnych do sprzedaży. Już podstawy ekonomii mówią o tym, iż rosnący popyt jest głównym czynnikiem wzrostu cen. Zbyt małej podaży mieszkań nie da się uzupełnić w krótkim czasie. Pamiętajmy, że szacunkowy czas realizacji 4-6 kondygnacyjnego budynku mieszkalnego to ok 18 miesięcy.

Kolejnym istotnym czynnikiem jest rekordowy napływ gotówki do sektora mieszkaniowego. Lokaty bankowe są niemal nieoprocentowane a osoby posiadające odpowiednie zasoby finansowe i oszczędności, decydują się na zakup mieszkania jako formy inwestycji zamiast liczyć na znikome odsetki z lokat. GUS podaje, iż niemal 70% mieszkań jest kupowanych za gotówkę w tym niemal 40% transakcji ma charakter inwestycyjny. Statystyka ta potwierdza się w transakcjach sprzedaży zawartych w 2021 r. przez MTM Consulting z nabywcami lokali mieszkalnych.

Kluczowe znaczenie mają rosnące koszty prowadzenia inwestycji wynikające z drastycznego skoku cen materiałów budowlanych. Drożeją paliwa, energia, surowce, transport co ma bezpośrednie przełożenie na ceny materiałów budowlanych . We wrześniu 2021 r. w stosunku do września ubiegłego roku ceny wzrosły średnio 22% we wszystkich grupach materiałów budowlanych – mówi pracownik MTM MB, Hurtowni Materiałów Budowlanych. Największą dynamikę wzrostu cen (o ponad 100% w skali roku) można zaobserwować na materiałach ściennych oraz płycie OSB. Odczuwalnie wzrosły też ceny suchej zabudowy, izolacji termicznej, instalacji, ogrzewania, elektryki czy oświetlenia

Ceny styropianu , drewna i wyrobów drewnianych skoczyły o ponad 80%. Cena stali wzrosła o ponad 120%. Ale rosnące ceny to niejedyny problem na rynku materiałów budowlanych. Czas oczekiwania na najbardziej potrzebne i pożądane materiały jak chociażby stal czy kruszywo jest czterokrotnie dłuższy niż w roku ubiegłym. Firmy robią zapasy, wykupując materiały drożejące najbardziej.

Ścisła współpraca dewelopera z hurtownią materiałów budowlanych MTM MB z siedzibą w Kaliszu przy ul Wojska Polskiego 13 pozwala Deweloperowi racjonalizować zakupy, gromadzić materiały najbardziej pożądane minimalizując czas oczekiwania i ułatwiając ich dostępność oraz utrzymywać racjonalne ceny na szalejącym rynku materiałów budowlanych.

Przyglądając się sytuacji mieszkaniowej i rosnącemu popytowi na lokale z rynku pierwotnego nie sposób pominąć roli banków udzielających kredytów hipotecznych. Aktualnie kredyty są najtańsze w historii! Niespełna rok temu starania o kredyt były znacznie utrudnione za sprawą rosnących wymagań odnośnie wkładu własnego. KNF podniósł poziom wymaganego wkłady własnego z 10 do 30%! Rozwój pandemii sprawił, iż pojawił się katalog branż wykluczonych z kredytowania. Zmniejszył się również maksymalny okres kredytowania z 30 do 20 lat. Wielu klientów nie uzyskało lub straciło zdolność kredytową. 2021 r przyniósł łagodzenie restrykcji bankowych. Uzyskanie kredytu jest łatwiejsze niż jeszcze rok temu, ostre restrykcje zostały zniesione i, przypomnijmy, oprocentowanie kredytów jest najniższe z notowanych w ostatnich latach. Taka sytuacja niewątpliwie wpłynęła na decyzje o zakupie mieszkania zarówno jako formy inwestycji jak i docelowego miejsc do życia.

Współpracujący z deweloperem MTM Consulting doradcy bankowi podkreślają, iż aktualnie, w skali całego kraju wpływa ponad 2 tys wniosków kredytowych dziennie! Jet to zdecydowanie więcej niż w roku ubiegłym.

Pracownicy Działu Sprzedaży MTM Consulting z lekkim uśmiechem twierdzą, że z olbrzymią ochotą deweloper budowałby więcej i sprzedawał więcej mieszkań, niestety wielką przeszkodę stanowią procedury administracyjne, mała dostępność ciekawych gruntów oraz malejąca liczba pracowników budowlanych na rynku pracy. Klienci mają co raz bardziej sprecyzowane oczekiwania dotyczące swojego wymarzonego M. Poszukują mieszkań w dobrze skomunikowanych z innymi częściami miasta enklawach zapewniających jednocześnie spokój, kameralność i otoczenie zieleni. Zadaniem dewelopera jest nie tylko sprostać tym oczekiwaniom, ale również zapewnić wysoką jakość wykonania inwestycji zapewniając najwyższy komfort mieszkańcom – mówią pracownicy MTM.

Nie sposób pominąć kolejnych dwóch bardzo istotnych czynników mających wpływ na wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym. Na początku 2021 r. zaczęły obowiązywać bardziej restrykcyjne standardy techniczne dla budynków (WT2021). Wznoszenie budynków stało się droższe choćby ze względu na konieczność stosowania nowych technologii dotyczących energooszczędności budynków. Deweloperzy mają obowiązek chociażby zwiększyć grubość materiałów izolacyjnych lub zastosować materiały wyższej jakości.

Pamiętajmy również, iż Rada Ministrów przyjęła nowelizację ustawy deweloperskiej. Zmiany, które zaczną obowiązywać od lipca 2022 r. mają na celu przede wszystkim zabezpieczyć nabywców mieszkań na rynku pierwotnym ale wprowadzają tym samym nowe mechanizmy ochrony kapitału tj Deweloperki Fundusz Gwarancyjny (DFG). Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzania dodatkowej składki w wysokości 1% od wpłat na rachunek powierniczy otwarty i 0,1% od wpłat na rachunek powierniczy zamknięty, liczonej od ceny brutto lokalu czyli również od podatku VAT. Bank prowadzący rachunek powierniczy danej inwestycji, dla każdego dewelopera stworzy dodatkowy rachunek, na którym rozliczane zostaną składki do DFG. Zmiany te, służące ochronie środków nabywców lokali mieszkalnych wymuszają uruchomienie nowych procedur bankowych i informatycznych . Należy zatem mieć świadomość, iż koszty prowadzenia rachunku powierniczego znacznie wzrosną co z pewnością znajdzie odzwierciedlenie we wzroście ceny nabycia lokalu mieszkalnego.

Reasumując wszystkie powyższe czynniki trzeba zauważyć, iż ceny mieszkań w Polsce nie są na etapie hamowania. Koniec roku 2021 i 2022 przyniosą kolejne skoki cenowe, które są odzwierciedleniem realiów w wielu sektorach handlu i usług oraz podjętych działań rządowych. Aktualna średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym w Kaliszu wynosi +/-6 200 zł/m2 . Dział sprzedaży MTM Consulting, obserwując koszty poniesione na realizacje swoich inwestycji przewiduje, iż w roku 2022 r ceny osiągną poziom 7 000 zł/m2 a może wyżej.

Deweloperzy budujący i sprzedający lokale w dobie szalejących cen mogą wpaść w finansową pułapkę. Ustalając cenę 1 m2 na moment rozpoczęcia sprzedaży, który najczęściej pokrywa się z momentem rozpoczęcia budowy, trudno przewidzieć zachowanie rynku na przestrzeni 1,5- 2 lat, bo tyle zazwyczaj zajmuje realizacja inwestycji. Okazuje się, że deklarowana cena 1 m2 nie jest adekwatna do sytuacji rynkowej w chwili podpisywania aktów notarialnych a deweloper nie osiąga zakładanego zysku. Co raz więcej deweloperów praktykuje nowy sposób realizacji inwestycji. Bardziej kalkuluje się wybudować budynek angażując środki własne lub z kredytu inwestorskiego (rezygnując z systemu transzowych wpłat nabywców) i rozpocząć sprzedaż dopiero po zakończeniu budowy. Sytuacja rynkowa jest wówczas jasna, deweloper może precyzyjnie określić poniesione na inwestycje koszty, skalkulować spodziewany zysk i wówczas ustalić realną cenę 1 m2.

Rosnący popyt na nowe mieszkania sprawia, iż mobilizujemy wszystkie siły, by w terminie zakończyć wszystkie nasze inwestycje i przystąpić do kolejnych – mówi pracownik MTM Consulting.

Aktualnie kończymy V i VI etap budowy na Wzgórzach Kalisza. Blok VII jest w trakcie budowy a VIII w fazie intensywnych przygotowań do rozpoczęcia budowy.

Na ul Poznańskiej blok I na etapie wstawiania okien i rozprowadzania instalacji wewnątrz budynku. Rozpoczęliśmy też budowę II etapu tej inwestycji.

Podmiejska Nova czyli budowa dwóch dziewięciokondygnacyjnych budynków mieszkalnych z dwukondygnacyjną halą garażową jest na etapie zakończenia prac związanych z budową hali.

W Ostrowie Wlkp. w realizacji jest budowa bloków przy ul Majorka oraz przy ul Krakowskiej. Trwa też realizacji inwestycji przy ul Zębcowskiej.

W Krotoszynie na odbiór czeka budynek nr 10 a kolejne cztery są w trakcie realizacji.

Z wielkim sukcesem zakończyła się realizacja inwestycji w Turku – Nowy Turek, czyli 5 kameralnych budynków mieszkalnych. W przygotowaniu jest kolejna inwestycja w doskonałej lokalizacji.

Nie sposób pominąć nadmorskich inwestycji realizowanych przez MTM Consulting. Łączenie 880 apartamentów w czterech nadmorskich Resortach: Apartamenty Klifowa w Rewalu, Hevenia Rewal, Hevenia Mrzeżyno, Hevenia Pogorzelica.

Deweloper szykuje również niezmiernie ciekawą inwestycję w przepięknych i tajemniczych Karkonoszach! Górski Apartamentowiec zaoferuje ok 200 apartamentów z widokiem na majestatyczne góry.

Nie ulega wątpliwości iż cena i lokalizacja to dwa główne czynniki warunkujące wybór inwestycji i dewelopera. Warto jednak zwrócić też uwagę, w jaki sposób deweloper gwarantuje bezpieczeństwo swoim klientom.

MTM Consulting, jako jedyny deweloper w Kaliszu i jeden z nielicznych w kraju, realizuje swoje inwestycje w oparciu o rachunki powiernicze zamknięte. Oznacza to, iż pieniądze klientów nie uczestniczą w realizacji inwestycji a są zdeponowane na indywidulanych subkontach. Subkonta te są zamykane, a środki przekazane deweloperowi wyłącznie w przypadku zakończenia inwestycji i oddania budynku do użytkowania. Jest to najbezpieczniejsza z przewidzianych prawem forma realizacji inwestycji deweloperskich, gwarantująca klientom całkowity zwrot środków w przypadku przeszkód w zakończeniu inwestycji. Deweloper gwarantuje również całkowity zwrot wpłaconych środków (opłat rezerwacyjnych) w przypadku odstąpienia od umowy rezerwacyjnej. Bez względu na powód rezygnacji z realizacji umowy (brak zdolności kredytowej, sytuacja życiowa, przejście na inną inwestycję i inne), klienci MTM Consulting otrzymują całkowity zwrot wpłaconych deweloperowi środków. Opłaty rezerwacyjne są ustalane na poziomie nie przekraczającym 10 % - ten pułap z jednej strony nie jest zbyt dotkliwy dla budżetu domowego a z drugiej pozwala na sprawniejsze wdrożenie procedur kredytowych. To, co jest równie ważne w dobie szalonego wzrostu cen na rynku mieszkań, to fakt gwarancji ceny 1 m2 po podpisaniu umowy rezerwacyjnej. Deweloper deklaruje, iż cena obowiązująca w chwili zawarcia umowy będzie wiążąca aż do podpisania aktu notarialnego, bez względu na sytuację rynkową. Co więcej, decydując się na zakup mieszkania budowanego przez MTM Consulting, klienci płacą za lokal dopiero po wybudowaniu budynku i oddaniu go do użytkowania. Nie jest to zatem inwestycja „w ciemno”. Klienci mają możliwość śledzić każdy etap budowy a za lokal płacą dopiero wówczas, gdy inwestycja w świetle prawa jest zakończona (pozwolenie na użytkowanie)

Mając na względzie wszystkie te aspekty, biorąc również pod uwagę olbrzymie doświadczenie dewelopera i jego zaangażowanie w każdy etap realizacji inwestycji, dbałość o każdy szczegół, wnikliwe kosztorysy każdej realizowanej inwestycji, przekładające się na racjonalne ceny mieszkań, adekwatne do sytuacji rynkowej warto swoje marzenie o własnym M realizować z MTM Consulting Deweloper.